Στα νέα δεδομένα καλείται να προσαρμοστεί η κτηματαγορά, έπειτα από την έγκριση από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) που αφορά σε τμήμα των οικοδομικών αδειών βάσει των καταργημένων περιβαλλοντικών κινήτρων του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός).
Με το επίμαχο ΠΔ (εξειδίκευση ουσιαστικά του ν. 5197/2025) το τοπίο ξεκαθαρίζει καθώς το ΥΠΕΝ (υπουργείο Περιβάλλοντος) με αυτό εξάντλησε τη δυνατότητα παρέμβασής του στα προβλήματα που δημιούργησε η κατάργηση των περιβαλλοντικών κινήτρων από το ΣτΕ.
Παρά ταύτα, ένας μεγάλος αριθμός κατασκευαστών με οικοδομική άδεια κατά ΝΟΚ χωρίς εκκίνηση εργασιών μέχρι την επίμαχη ημερομηνία (11/12/24) της απόφασης του ανώτατου δικαστηρίου, παραμένει εκτεθειμένος.
Μοναδική περίπτωση δικαίωσης για την κατηγορία αυτή είναι το αποτέλεσμα της προσφυγής που έχει κατατεθεί από θιγόμενο κατασκευαστή στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο. Η εν λόγω προσφυγή πέρασε το στάδιο του παραδεκτού και η εκδίκασή της αναμένεται το πρώτο εξάμηνο του 2026.
Να σημειωθεί σχετικά πως δεν συζητιόνται στο ΕΔΔΑ όλες οι προσφυγές. Ένα σημαντικό μέρος τους απορρίπτεται και δεν εκδικάζεται. Μια θετική για τον προσφεύγοντα απόφαση ενδεχομένως να ανοίξει το δρόμο αξιοποίησης όλων των οικοδομικών αδειών κατά ΝΟΚ που εκδόθηκαν πριν την 11η Δεκεμβρίου 2024, ανεξάρτητα από το αν είχαν εκκινήσει εργασίες.
Βάσει του εν λόγω ΠΔ που αναμένεται να δημοσιευτεί τις επόμενες ημέρες δύο κατηγορίες οικοδομικών αδειών δύναται να υλοποιηθούν εφόσον πληρώσουν το αποκαλούμενο περιβαλλοντικό ισοζύγιο.
Πρόκειται ειδικότερα: α) για αυτές που ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, η οποία εκκρεμεί και εφόσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, και β) έχουν εκδοθεί έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και για τις οποίες έχει, έως την ίδια ημερομηνία, υποβληθεί αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης, υπό την προϋπόθεση έγκρισης του αιτήματος.
Στην πρώτη περίπτωση θα πληρώσουν το 8% της αξίας της δόμησης από την εφαρμογή των κινήτρων και των προσαυξήσεων και στη δεύτερη το 15%.
Το ποσό περιβαλλοντικού ισοδυνάμου θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση δράσεων Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Πρόκειται για δράσεις όπως είναι η απόκτηση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους, η διαμόρφωση και αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων, η δημιουργία και βελτίωση δικτύων πρασίνου, η κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων κ.λ.π.
Μελέτη
Σύμφωνα με πληροφορίες η σημαντικότερη παρέμβαση του ΣτΕ στο αρχικό ΠΔ που του κατέθεσε προς έγκριση το ΥΠΕΝ στις αρχές του περασμένου Ιουνίου είναι η υποχρέωση του ενδιαφερόμενου κατασκευαστή να υποβάλει στο ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων) μία περιβαλλοντική προμελέτη που τεκμηριώνει ότι η μελλοντική του ένταξη στο περιβαλλοντικό ισοδύναμο δεν επιβαρύνει – επιδεινώνει το οικιστικό περιβάλλον της περιοχής του.
Όπως σημειώνεται από στελέχη της κτηματαγοράς η υπόθεση ΝΟΚ έχει επηρεάσει σημαντικά το real estate και ειδικότερα τους επενδυτές που δεν μπορούν να κατανοήσουν τη διάκριση μεταξύ αυτών που είχαν ξεκινήσει εργασίες και των υπολοίπων που δεν πρόλαβαν.
Είναι ενδεικτικό ότι το εξάμηνο Ιανουαρίου – Ιουνίου 2025 (τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ) η συνολική οικοδομική δραστηριότητα στο σύνολο της χώρας εμφάνισε μείωση, 13,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 23,9% στην επιφάνεια και 18,3% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2024. Την ίδια περίοδο η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, σημείωσε μείωση, 14% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 24,1% στην επιφάνεια και 17,7% στον όγκο.
