Χαμηλότερες αποδόσεις στους επενδυτές δίνει σήμερα η αγορά κατοικίας στην Αττική σε σχέση με το 2019.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα από το πρώτο «Θερμόμετρο» ακινήτων, που στηρίζεται σε στοιχεία αγγελιών του Spitogatos.gr (ζητήσεις) και αποτυπώνει πόσα μηνιαία ενοίκια χρειάζονται για να αποσβεστεί η αγορά μιας κατοικίας σε κάθε περιοχή του Λεκανοπεδίου. Οσο μεγαλύτερος είναι αυτός ο αριθμός, τόσο μικρότερη είναι η επενδυτική απόδοση για εκείνον που αγοράζει με στόχο το εισόδημα από μίσθωση.
Τα στοιχεία παρουσιάστηκαν από τον επιχειρηματία και αναλυτή, Ηλία Παπαγεωργιάδη και τον διευθύνοντα σύμβουλο του Spitogatos.gr, Δημήτρη Μελαχροινό, στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026, Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις». Το ενδιαφέρον είναι ότι δεν επιβεβαιώνουν απλώς τη γενική αίσθηση πως τα ακίνητα ακριβαίνουν. Δείχνουν κάτι πιο σύνθετο. Περιοχές με τελείως διαφορετικό προφίλ, διαφορετικές αξίες και διαφορετική θέση στον χάρτη της Αττικής μπορεί τελικά να δίνουν σχεδόν την ίδια απόδοση στον επενδυτή.
Συνολικά, η εικόνα είναι αρνητική για όσους επενδύουν με βασικό κριτήριο το εισόδημα από ενοίκια. Σε σύνολο 100 περιοχών της Αττικής, στις 78 η επενδυτική απόδοση επιδεινώθηκε από το 2019 έως το 2025, καθώς οι ζητούμενες τιμές πώλησης ανέβηκαν ταχύτερα από τα ζητούμενα ενοίκια. Μόλις σε 21 περιοχές η εικόνα βελτιώθηκε, ενώ σε μία μόνο περιοχή, την Πειραϊκή, έμεινε αμετάβλητη. Ο μέσος αριθμός ενοικίων που απαιτούνται για την αγορά μιας κατοικίας αυξήθηκε από 233,6 το 2019 σε 274,9 το 2025, δηλαδή κατά 41,3 ενοίκια ή περίπου 19,7%. Αντίστοιχα, η διάμεση τιμή ανέβηκε από 238,5 σε 268,5 ενοίκια. Αυτό σημαίνει ότι η πίεση στις αποδόσεις δεν αφορά μόνο ορισμένες ακραίες περιπτώσεις, αλλά διατρέχει μεγάλο μέρος της αγοράς.
Το ίδιο φαίνεται και από τη μετατόπιση των ίδιων των περιοχών μέσα στην κατάταξη. Το 2019 μόλις 8 περιοχές βρίσκονταν πάνω από το όριο των 300 ενοικίων. Το 2025 έγιναν 30, ή 31 αν προστεθεί και ο Υμηττός, που βρίσκεται ακριβώς στα 300. Στον αντίποδα, οι περιοχές με κάτω από 200 ενοίκια περιορίστηκαν σε μόλις 6, από 28 το 2019. Άνοιξε και η ψαλίδα ανάμεσα στις επιμέρους μικροαγορές. Η απόσταση ανάμεσα στην περιοχή με την καλύτερη και στην περιοχή με τη χειρότερη απόδοση ήταν 202 ενοίκια το 2019 και έφτασε τα 288 το 2025.
Σχολιάζοντας στη «Ν» τα στοιχεία που αναδεικνύει το «Θερμόμετρο» ο κ. Παπαγεωργιάδης, τοποθετεί αυτή τη μεταβολή μέσα σε ένα ευρύτερο πλαίσιο. Όπως σημειώνει, στην Ελλάδα υπάρχει μια κατηγορία επενδυτών που αγοράζουν κατοικίες κυρίως για τα ενοίκια και για πιθανές υπεραξίες στο μέλλον. Για χρόνια, αυτοί οι επενδυτές κινούνταν με βασικό κριτήριο την περιοχή που γνώριζαν καλύτερα, συνέκριναν λίγα ακίνητα μέσα σε αυτό το στενό πεδίο και συνήθως κατέληγαν σε επιλογές που έδιναν μέτρια αποτελέσματα, ακριβώς επειδή δεν είχαν συνολική εικόνα της αγοράς. Σήμερα, επισημαίνει, οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες από ό,τι πριν από δέκα χρόνια και η επιτυχία δεν είναι πλέον δεδομένη, ενώ οι επιφανειακές προσεγγίσεις δεν αρκούν.
Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της νέας πραγματικότητας είναι η σύγκριση της Γλυφάδας, της Πετρούπολης και της Δραπετσώνας. Για την αγορά μιας μέσης κατοικίας απαιτούνται 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Πρόκειται για τρεις αγορές με τελείως διαφορετικές τιμές, διαφορετικό κοινό και διαφορετικό επενδυτικό προφίλ, που όμως καταλήγουν σε σχεδόν ίδιο αποτέλεσμα. Ο κ. Παπαγεωργιάδης στέκεται ακριβώς σε αυτό το σημείο και παρατηρεί ότι σε περιοχές όπως η Δραπετσώνα και η Πετρούπολη οι αποδόσεις είναι αντίστοιχες με εκείνες της Γλυφάδας, επειδή οι τιμές πώλησης ανέβηκαν περισσότερο από τα ενοίκια, ενώ και το διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων παραμένει περιορισμένο.
Οι υψηλότερες αποδόσεις
Στην πλευρά των υψηλότερων αποδόσεων, δηλαδή εκεί όπου απαιτείται μικρότερος αριθμός ενοικίων για να αποσβεστεί η αγορά, βρίσκονται σήμερα η Πλατεία Αττικής με 171 ενοίκια, η Αγία Βαρβάρα με 173, η Λεωφόρος Πατησίων με 174, τα Πατήσια με 181, ο Ρέντης με 188 και το Αιγάλεω με 192. Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη πολλές από αυτές τις περιοχές θεωρούνται «επιβαρυμένες». Κάποιες άλλες είναι πιο απομακρυσμένες και λιγότερο εμπορεύσιμες. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου η ύπαρξη μετρό ή κάποιο αντικειμενικό πλεονέκτημα, όπως η πρόσβαση στη θάλασσα, φαίνεται να αλλάζει σταδιακά τη δυναμική τους.
Άρα, όπως υπογραμμίζει, ο επενδυτής που θα κυνηγήσει υψηλές αποδόσεις ενοικίων στον νομό Αττικής θα πρέπει να δει το θέμα πιο σφαιρικά και να σκεφθεί το ρίσκο που θέλει να αναλάβει, το πόσο εύκολα «ρευστοποιήσιμο» θα είναι ένα ακίνητο, αλλά και το αν διαθέτει η περιοχή δυνατότητα υπεραπόδοσης στο μέλλον.
Στην αντίθετη πλευρά, οι χαμηλότερες αποδόσεις καταγράφονται στον Παπάγου με 459 ενοίκια, στα Βριλήσσια με 396, στην Αργυρούπολη με 387, στα Μελίσσια και στον Αλιμο με 385, στη Βουλιαγμένη με 378 και στο Ελληνικό με 377. Εκεί βρίσκεται και μία από τις πιο ενδιαφέρουσες διαπιστώσεις της έρευνας, επειδή η πρώτη γραμμή της κατάταξης δεν καταλαμβάνεται μόνο από τις παραδοσιακά ακριβές περιοχές.
Ο κ. Παπαγεωργιάδης επισημαίνει ότι στην πρώτη πεντάδα με τις χαμηλότερες αποδόσεις συναντά κανείς και περιοχές που δεν είναι ακριβώς αυτές που θα περίμενε κανείς. Η Αργυρούπολη και ο Άλιμος, για παράδειγμα, λειτούργησαν ως πιο προσιτές εναλλακτικές απέναντι στη Γλυφάδα και τη Βούλα, γι’ αυτό και προσέλκυσαν έντονη ζήτηση. Το αποτέλεσμα ήταν οι τιμές πώλησης να ανέβουν περισσότερο από τα ενοίκια. Αντίστοιχη εικόνα, όπως λέει, βλέπει κανείς και στα Μελίσσια σε σχέση με την Κηφισιά ή το Χαλάνδρι.
Το ίδιο μοτίβο επαναλαμβάνεται και ευρύτερα. Στην πρώτη 20άδα των περιοχών με τις χαμηλές αποδόσεις υπάρχουν αρκετές περιοχές που αποτελούν κλασικές επιλογές της μεσαίας τάξης στην Αττική, ως γειτονικές ή εναλλακτικές λύσεις απέναντι σε ακριβότερα σημεία της αγοράς. Δεν είναι τυχαίο επίσης ότι αρκετές από αυτές βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Ο αναλυτής επισημαίνει ακόμη έναν παράγοντα που πιέζει τις αποδόσεις, την παρουσία πολλών νεόδμητων κατασκευών σε μια περιοχή. Εκεί ο μέσος όρος των ζητούμενων τιμών πώλησης ανεβαίνει πιο γρήγορα, ενώ τα ενοίκια δεν ακολουθούν με τον ίδιο ρυθμό.
Η εικόνα δεν είναι ομοιόμορφη. Υπάρχουν και περιοχές όπου η σχέση τιμών πώλησης και ενοικίων βελτιώθηκε αισθητά σε σχέση με το 2019. Η μεγαλύτερη βελτίωση καταγράφεται στην Άνοιξη, όπου ο αριθμός των απαιτούμενων ενοικίων μειώθηκε από 314 σε 202. Ακολουθούν η Νέα Πεντέλη, από 274 σε 212, ο Άγιος Στέφανος, από 297 σε 236, η Σταμάτα, από 304 σε 243, ο Διόνυσος, από 290 σε 243, ο Μαραθώνας, από 267 σε 225, και τα Σπάτα, από 250 σε 216. Στην αντίθετη πλευρά, οι μεγαλύτερες επιδεινώσεις εντοπίζονται στη Δραπετσώνα, όπου ο δείκτης εκτινάχθηκε από 171 σε 332 ενοίκια, στο Ελληνικό, από 223 σε 377, στον Παπάγου, από 309 σε 459, στα Βριλήσσια, από 263 σε 396, στον Άγιο Δημήτριο, από 227 σε 346, στην Αργυρούπολη, από 269 σε 387 και στον Άλιμο, από 268 σε 385.
Εν τέλει, σε αρκετές περιοχές που προτιμήθηκαν τα τελευταία χρόνια από τη μεσαία τάξη, επειδή έμοιαζαν πιο προσιτές σε σχέση με γειτονικά ακριβότερα σημεία, οι τιμές πώλησης έχουν ήδη τρέξει περισσότερο από τα ενοίκια. Όπως σημειώνει ο κ. Παπαγεωργιάδης, πολλοί εξακολουθούν να πιστεύουν ότι τέτοιες περιοχές έχουν ακόμη περιθώρια ανόδου ακριβώς επειδή δεν έχουν φτάσει τα επίπεδα του νότου ή των πιο ακριβών βορείων προαστίων. Τα στοιχεία όμως δείχνουν ότι οι αποδόσεις πλέον συγκρίνονται μεταξύ τους και ο χώρος για νέα άνοδο, σε αρκετές από αυτές τις αγορές, είναι μάλλον πιο περιορισμένος απ’ όσο φαίνεται με μια πρώτη ματιά.
