Καθοριστική είναι πλέον η συμβολή του εγχώριου real estate στην προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) στην ελληνική οικονομία, ειδικά κατά την διάρκεια της τελευταίας διετίας (2023-2024). Πρόκειται για μια εντελώς διαφορετική εικόνα σε σχέση με το 2013, όταν το μερίδιο των εισροών κεφαλαίων από το εξωτερικό, ως ποσοστό επί των ΑΞΕ ήταν μόλις 7,4%. Από το 2018 και μετά όμως, το ποσοστό αυτό παραμένει σταθερά πάνω από το 30%, για να φτάσει το 2023 στο 47%, μιας και από τα 4,48 δις ευρώ ξένων επενδύσεων, τα 2,1 δις ευρώ αφορούσαν την αγορά ακινήτων.
Ανάλογη φαίνεται πως θα είναι και η εικόνα του 2024, παρότι μάλιστα υπήρξε σημαντική άνοδος των ΑΞΕ στο σύνολο της οικονομίας. Με βάση τα στοιχεία του Ισοζυγίου Πληρωμών, οι ξένες επενδύσεις ανήλθαν πέρσι σε σχεδόν 6 δις ευρώ (5,98 δις ευρώ), ενώ υπολογίζεται ότι από αυτές, στην αγορά ακινήτων κατευθύνθηκαν πάνω από 2,5 δις ευρώ (ενδεχομένως ακόμα και 3 δις ευρώ). Παρότι αναμένονται ακόμα τα στοιχεία του τελευταίου τριμήνου, μέχρι το εννιάμηνο, στα ακίνητα είχαν εισρεύσει συνολικά κεφάλαια 1,9 δις ευρώ, αυξημένα κατά 17% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023. Μάλιστα, μέχρι τότε (εννιάμηνο 2024), το μερίδιο των ακινήτων επί του συνόλου των ΑΞΕ είχε εκτοξευτεί σε 62%, εικόνα που φαίνεται πως διαφοροποιήθηκε κατά το τελευταίο τρίμηνο, λόγω της ολοκλήρωσης σημαντικών επενδύσεων σε άλλους τομείς της οικονομίας. Αυτό φαίνεται από το ότι, ενώ μέχρι και τον Οκτώβριο οι ΑΞΕ “έτρεχαν” με αρνητικό ρυθμό κατά 18%, στο τέλος του έτους, το πρόσημο ήταν θετικό κατά 37,5%. Είναι χαρακτηριστικό ότι από τα 3,1 δις ευρώ των ΑΞΕ στο εννιάμηνο, το τελικό μέγεθος στο τέλος του έτους είχε αγγίξει τα 6 δις ευρώ, είχε δηλαδή σχεδόν διπλασιαστεί. Αυτό οφείλεται κυρίως στην ολοκλήρωση της επένδυσης της Masdar, η οποία εξαγόρασε την ΤΕΡΝΑ Ενεργειακή, σε μια συμφωνία συνολικής εκτιμώμενης αξίας 2,4 δις ευρώ. Άλλες σημαντικές επενδύσεις, που καταγράφηκαν το 2024 ήταν η συμμετοχή της General Atlantic στην EpsilonNet,, της Cognita στα Εκπαιδευτήρια Δούκα, αλλά και η απόκτηση του Grand Hyatt από την Blackstone αντί 235 εκατ. ευρώ, που ολοκληρώθηκε στο τέλος Οκτωβρίου.
Καθοριστικό ρόλο στην μεγάλη αύξηση των ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, ειδικά την τελευταία διετία, διαδραμάτισαν οι διαδοχικές αλλαγές στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα. Η προσπάθεια της κυβέρνησης να περιοριστεί ο όγκος των αγοραπωλησίων από το εξωτερικό, ώστε να μην ανταγωνίζονται οι ξένοι τους Έλληνες αγοραστές κατοικιών, ειδικά στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, προκάλεσε τα εντελώς αντίθετα αποτελέσματα, δημιουργώντας τεχνητή στρέβλωση της αγοράς. Ειδικότερα, οι αυξήσεις των ελάχιστων ορίων επένδυσης για την εξασφάλιση της άδειας διαμονής, από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ (με ισχύ από την 1η Αυγούστου του 2023) και πλέον στις 800.000 ευρώ (με ισχύ από την 1η Σεπτεμβρίου του 2024), προκάλεσαν “φρενίτιδα” αγορών ακινήτων από επενδυτές τρίτων χωρών, στην προσπάθειά τους να προλάβουν τις αλλαγές και να λάβουν άδειες με τα χαμηλότερα όρια. Κάπως έτσι, από εκεί που το πρόγραμμα προσέλκυε περίπου 3.000 – 4.000 αιτήσεις ετησίως, το μεν 2023 αυτές να αυξηθούν σε 8.477 και το 2024 σε 9.411! Εν ολίγοις, μόνο με βάση τις αιτήσεις που υποβλήθηκαν το 2024, υπολογίζεται ότι ολοκληρώθηκαν πράξεις συνολικής αξίας 2,3 δις ευρώ, έστω κι αν κάποιες εξ αυτών ολοκληρώθηκαν προς το τέλος του 2023 (με την αίτηση να υποβάλλεται στις αρχές του 2024).
Ερωτηματικό πάντως αναμένεται να αποτελέσει το 2025, καθώς ναι μεν η ζήτηση για απόκτηση κατοικιών από ξένους παραμένει ισχυρή, ωστόσο, οι περισσότεροι φορείς της αγοράς δεν αναμένουν επανάληψη του μεγάλου όγκου συναλλαγών που πραγματοποιήθηκε την περίοδο 2023-2024, ακριβώς επειδή το υφιστάμενο καθεστώς αναφορικά με την Χρυσή Βίζα είναι πλέον οριστικοποιημένο. Αντίστοιχα, η επιβολή απαγόρευσης λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα τα πρώτα τρία διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, αναμένεται να περιορίσει και τις επενδυτικές κινήσεις, στις οποίες προχωρούσαν αρκετοί ξένοι ιδιώτες και family offices για την ανάπτυξη καταλυμάτων. Ωστόσο, υπάρχει έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον για serviced apartments, δηλαδή εξυπηρετούμενα διαμερίσματα όπου παρέχονται υπηρεσίες φιλοξενίας και δεν εμπίπτουν στην απαγόρευση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, μιας και αδειοδοτούνται ως τουριστικά ακίνητα.
